代表欧阳捷1天3地皇上海房地产政策会更严

2020年09月17日 • 药膳食疗 • 阅读 1

欧阳捷——1天3地皇,上海房地产政策会更严?!  前两天,我在观点地产上海行论坛上分享了一个报告:《政策影响下的上海楼市变局》,恰逢上海

欧阳捷——1天3地皇,上海房地产政策会更严?!

  前两天,我在观点地产上海行论坛上分享了一个报告:《政策影响下的上海楼市变局》,恰逢上海新出让三块住宅用地,这三块地的楼面地价可谓石破天惊,不仅溢价率高达100%以上,而且有两块地远超周边精装修的房价。

  很多人惊呼:上海史上*严厉的楼市调控新政之后,居然还会再拍天价地皇,这不是刷政策的脸吗?再次看不懂了。

  看懂上海楼市调控的逻辑及未来楼市变局,就是3句话:

  1、上海楼市新政目的就是拧紧限购的龙头;

  2、限不住的购买力、涨不停的房价;

  三、政策后手依然是需求端而非供给侧,楼市销售量必然下降,但地价继续攀升,房价控制目标:渐渐涨。

  上海楼市新政之前的大背景,是上海房价上涨的太快了,明显是上了一个新台阶。

  上海房价其实是一直上涨的,虽然去年6.15股灾之后房价跟着下跌,到10月中恢复,再下跌,疯涨出现在元旦之后,2月底之前。

  房价在1月17号这一周达到了新的历史高点,以后其实一直是微跌的。

  3月25号新政出台后房价应声迅速冷却,恢复到了去年同期的房价较低水平,销售量也明显下降。

  政策的效力,让政府暂时松了一口气。可什么样的政策这么有威力?

  3.25“沪九条”楼市新政的干货:

  婉拒外来人口,收紧限购。我们有两个小火伴刚刚符合买房条件,结果条件又提高了,一个只好去了杭州,另一个去了昆山买房。—— “以市民为主:提高非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”

  拒绝*?我们没有看到干货。但这一条其实不谢绝*——“以居住为主:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。”

  差别化信贷!显然抑制了改良住房需求,首付比例提高,改善性客户很受伤。——“对拥有1套住房的居民家庭,为改良居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%;”

  打击场外杠杆!这正是我曾说过的:只许州官放火的逻辑是对的,因为州官可以控制火势。百姓点灯是不行的,由于星火或能燎原。——“严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务,……展开专项整治。”

  供给侧的政策只有一条:加大住房用地供应力度,力度大不大,要看年底盘点,但真想增加中小套型供应,郊区为何不可以70%乃至更高一些呢?核心城区不可以少一点大户型吗?——“加大住房用地供应力度,增加商品住房用地供应,提高商品住房用地的中小套型比例,核心城区不低于70%,郊区不低于60%”。

  不管怎么说,政策是出来了,结果呢?

  对比一下去年同期,90平米以下的中小户型真的增加了。去年4月批准上市1976套,今年4月4393套,增长122%。但是,因为收紧限购,刚需“遭殃”,销售量也下来了,比去年同期减少255套,意味着刚需确切正在被挤出。

  那末,平米的普通改良需求呢?相比去年4月批准上市4864套,今年4月批准上市少了而且节目已经开始录制。”据悉复出节目并非岛田绅助以前主持的节目237套,供应量没增加。由于差别化信贷,改善性需求也被打击,销售更是大幅下滑,只有3404套,比去年同期减少1557套。

  高端住宅和豪宅呢?相比去年4月批准上市1719套,今年4月批准上市2196套,也增加了。当然,因为严禁场外杠杆,——严禁场外杠杆:高端需求遇“寒潮”,只有1708套,比去年同期少了630套。

  回过头来看,政策的核心诉求其实只有一个:冷却房价!

  但冷却是暂时的,房价只是在上台阶中歇歇脚,天热了,房价还是会起来的。

  话音未落,上一周房价已到达40885元/平米了,不说您也知道,这还是控制了高价住宅预售证发放的,如果放开,不堪设想……。

  为什么这些被称为上海“*严厉”的政策失效了呢?由于调控就是在抑制低端需求,延后需求爆发,不能化解供在售票处的左右两侧都有相关的票价信息求。

  政策没有解决核心矛盾——供求失衡。可以这样理解政策:真想 限购。没想 真降房价!

  看看上海限不住的购买力吧:2014年以来所有面积段产品全部透支,不管是70平米以下还是300平米以上,一律“卖得没有买得多”……。

  上海永远不缺钱,全国的钱很大一部分会来上海。全国M2去年比前年超发了4万亿元,今年一季度又比去年底多了5万亿元,更何况,资产荒与资本避险只有青睐京沪深这样的城市房产——永远是*的(当然是在可见的未来),所以,跟着富人*不会大错的。

  那么,政策有没有后手呢?

  有,关键是政府的核心诉求到底是什么?

  是要控制大城市边界吗?对应的政策就是限制土地供应,如果是这样,房价一定涨。

  还是控制人口规模?相应的措施就是挤出低端产业及其人口,取而代之的是高端产业及人口,如果是这样,房价还要涨。

  上海只能顺应世界大城市发展潮流、继续虹吸全国的人口和资本到上海这样的超大城市?房价更加涨!

  上海能不能放开土地供应?不能!

  上海现有大约20%水域和滩涂、40%的城市建设用地、40%的农用地、园地、林地、绿化等生态用地。

  上海土地利用有“五量”管控——“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”,规划建设用地总量控制在3200 平方公里之内,要保持生态,范围只能“负增长”。

  上海能不能减少农用地?不能!也不想!农田永远保护,调整城市规划、土地利用总体规划需要国务院批准,非常困难。其实上海是可以减少点农用地的。

  上海能不能减少工业用地供应?已在减少了,未来还会加快存量工业用地转性。

  上海能不能减少商业用地供应?应该!如果上海人口规模不再增加,上海还需要增加很多商业吗?

  上海2020年以后不再新增建设用地,未来5年新增建设用地的极限只有6000公顷,年均1200公顷,按照容积率2计算,计划可建面积2400万平米/年,基本相当于去年上海全部住宅(含保障房)年销售量2280万平米。全部给住房还差不多!但这样,工业、商业、公用设施都无地可供了。

  如果上海不增加农用地转建设用地,上海房价上涨是必然趋势。

  因此,上海少有能做的就是也只能是:控制房价 不要 上涨 过快! 过快!! 过快!!!

  如果房价不听招呼,继续快速上涨,楼市政策必然严控!房企不要太冲动,不要把房价推的太高!

  需求端还会进一步收紧,哪怕是只能延缓需求。

  供应端会略微调整,减少工业、商业用地,增加住宅用地,但增量有限。

  *终,供求关系无法化解。

  未来货币政策将微缩,特别是权威人士已经说了,避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针,加上美元加息概率很低,因此,今年后半程货币超发一定会减量,而房价增长过快*避险减弱,楼市热度会略有降温。当然,地市不会降温,在上海,谁拥有土地,谁就有未来。

  今年销售量可能低于去年,房价继续上涨,涨幅不会低于10%。明控和暗控之下,大概也不会再出现3月的疯涨。

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